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相続税の評価額をタワーマンション購入で低くし節税できる?

      2017/05/26


近年相続税の節税対策で注目を集めているのが、金融資産でタワーマンションを購入する方法。

・マンションを購入するとどうして節税になるのか?

・しかも何故タワーマンションがいいのか?

という事を知っておくと相続税の対策をとる際に選択肢の一つになります。

僕は不動産業に関わっていましたがこの事については詳しくは知りませんでした。

僕も勉強しながら書いていきます。



何故相続税の評価額を下げられるか?

マンションは一棟の建物を複数の区分所有者が所有します。

そして敷地も区分所有者の共有財産となります。

相続税の計算では区分所有者の住戸も、土地付き一戸建てと同じく土地と建物は分けて評価額を求めます。

ここでポイントなのは、タワーマンションの所有者の土地の持分というのは部屋の専有面積と比較してかなり小さいという点です。

タワーマンションの広い敷地を共有していると言っても、土地の上に40階もの建物が建っているので区分所有者の数は膨大です。

500戸程もあるタワーマンションも珍しくありません。

高層のタワーマンションは階数が多い分だけ区分所有者の数が増える為、一戸当たりの土地の持分は小さく、評価額は低くなりやすいしくみになっているのです。

ただ、各住戸の土地の評価額というのは敷地全体の評価額をもとに、各住戸の占有面積と同じ割合で按分した土地の持分割合で決まる為、土地の敷地面積を戸数で割れば単純に持分が出る、という訳では無いのですがイメージはつきやすいかと思います。

さらにタワーマンションは高層階になるほど売買価格は高くなります。

しかし、専有面積が同じであれば、低層階でも高層階でも相続税の評価額は同じになります。

その為、時価である売買価格と、相続税評価額の剥離が大きい高層階ほど、節税対策には有利とされています。

実際に、都心部や湾岸地域のタワーマンションの場合、高層階の1戸を1億円で購入しても、建物、土地込での相続税評価額が2000万円程度になることも少なくないとのこと。

全て相続税の対象になってしまう手持ちの金融資産で仮に時価1億円、相続税評価額2000万のタワーマンションを購入すれば、相続税評価額を8000万引き下げることが可能になり、結果として1000万以上の節税につながる事もあるようです。ただ僕は税理士ではないのでこの辺の細かい事については税理士の方への相談が必要になります。

タワーマンション購入での相続税対策に向いているのはどんな人?

一般的には金融資産だけで1億5000万以上を持っている人、すなわち富裕層に向いているとのことです。

理由としては、現在大都市の人気のタワーマンションは値上がり傾向で高層階は1億円以上する物件が多く、このような物件を購入することで手持ちの金融資産が少なくなりすぎると、相続時に遺産分割で困ったり、納税資金が足りないということにつながるからです。

タワーマンション購入での相続税対策の注意点

タワーマンションは同じ階数でも眺望が開けている部屋の方が高額になりますが、将来近くに同じ様なタワーマンションが建設され眺望が遮られると売却価格が低くなる事もあります。

また、購入後すぐに相続が発生すると相続税評価額は取得価格とされてしまい、全く相続税対策にならない場合もあることもある様です。

※相続税評価額が取得価格とされてしまうケース

■相続開始直前に取得した不動産について、被相続人の資金と名義で取得されていても、実際の意思決定や手続きは相続人が行ったとみられる取引の場合。

この場合は被相続人の意思で購入したことがわかる様に、売買契約書に自筆でサインしてもらうなどの対策が勧められるとのこと。

■相続の少し前に購入した不動産を相続税の申告後すぐ売却した場合

この場合は相続後しばらくタワーマンションの売却するのは控えた方がよさそうですね。

 

これで以上になります。

個人的にも勉強になりました!

タワーマンション購入での相続税評価額の軽減はうまく利用すればかなりの節税効果が期待できそうですが、リスク、注意点もあるので綿密に計画を練って行うのがよさそうですね!

 




 


 - 不動産関係

 

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